中古住宅購入 内覧後にすること(インスペクション・値引き交渉)節約術 VOL.067

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内覧した物件が良かったら

ウェブで探して、現地を見て、買っても良いかもしれない・・・と思った時に少し立ち止まってください。

素人判断で本当にその建物が大丈夫なのか不安になりますよね。

過去の記事で紹介した内容を完璧にチェックすれば、ある程度信頼をすることが出来ます。
しかし建築の知識があるわけではないので、やっぱり不安だと思います。

大きな金額だし不安・・・

そんな不安を補完する制度が今はあります。

それがこちら

  • ホームインスペクション
  • 既存住宅瑕疵担保保険

ホームインスペクション(住宅診断)とは

ホームインスペクションとは、建築士などの建築の専門家に依頼して、買う前の既存住宅の調査を行ってもらい調査結果を報告してもらえる制度です。

義務ではないため、しなくても問題ありませんが、不安・リスクを減らすことはできます。

インスペクションのチェック箇所

  • 壁のひび割れや腐食
  • 木材の腐食・シロアリ被害の確認
  • 屋根材の状態
  • 部屋内から雨漏りの跡を確認
  • 確認できれば給排水管や換気扇

インスペクションの内容は法律で決まったものではないので、調査会社によって独自の基準で診断を行います。

インスペクションの費用と負担する人

費用は5~10万円程度。

インスペクション自体が義務ではないため、支払いをする人は誰でも良いです。

費用負担は依頼者(買主)が負担することが多いです。
不動産屋さんが物件の性能を証明して売りやすくするために最初からインスペクションをしている場合もあります。

ただし売買契約前に必ず不動産屋からインスペクションをするかどうか確認があります。

注意点

インスペクション業者は必ず自分で選ぶこと

一般的に行われているホームインスペクションは目視検査が主体の簡易な検査です。
前回の記事で記載した内容程度のものになります。

不動産屋から依頼されたホームインスペクションは売ることが前提のためどうしても甘目の診断となる恐れがあります。
これからインスペクションを行う場合は、自分でインスペクションを行う会社を選ぶと良いでしょう。

インスペクションを行う業者と資格

業者の検索できるサイト

一般社団法人  住宅瑕疵担保責任保険協会

インスペクションの後に既存住宅瑕疵担保保険を付けることを考えてこちらから検索すると良いでしょう。

売り主が個人の時は個人間売買タイプ

売り主が宅建業者なら宅建業者販売タイプ

で検索します。

資格者(既存住宅状況調査技術者)を検索できるサイト

業者が決まっていればこちらおの検索は省略しても構いません。

建築士などが講習を受講して技術者として登録されています。
技術者を検索できるサイトがあります。

一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会
一般社団法人 全日本ハウスインスペクター協会

既存住宅瑕疵担保保険

ホームインスペクションの後、一定の基準を満たしていれば既存住宅瑕疵担保保険に加入することも可能です。

保険料は概ね 5万円~

保険期間は 1年、2年、5年のいずれか(保険商品による)

もしもの時に安心が得られる

既存住宅瑕疵担保保険は、購入した中古住宅に柱や梁や屋根や外壁などの隠れた欠陥(瑕疵)による損害を補償する保険です。補償費用は事業者に支払われます。だから買主がお金を払わなくて済みます。事業者が倒産していれば買主に支払われますので万が一の場合にも備えることができます。

床下や天井裏、壁の中、見えない部分の欠陥があった場合に保証してくれます。

検査に合格しないと加入できない

インスペクションをしているだけでは入れません。
以下のような一定の基準をクリアしている必要があります。

  • 新耐震基準に適合している住宅(1981年6月1日以降の建物
  • 構造耐力上主要な部分に損傷や腐食がないこと
  • 雨水の進入がないこと

などの基準をクリアしている必要があります。

インスペクションをしても加入できない場合や追加で改修工事が必要となる場合もあります。基準に満たない部分があるからといって住めないほどではないという物件も数多くあります。最低限、住宅の買主が治してほしいところを改修して費用を押さえて瑕疵担保保険に入らないケースはあるようです。

そのため、既存住宅瑕疵担保保険は優れた保険ではありますが、実際運用されている件数は少ないのが現状です。

R1年度 加入率12% (H29 8%)

地震での倒壊だけは避けたいところですが、致命的な雨漏りや白蟻被害が無い物件は住めなくはないということかもしれません。

値引きはお願いしてもよいのか?

もちろんお願いできます。

売り主さんが納得すれば交渉が成立します。

取引は、売り主が応じるかどうかのため、2,000万円売りに出ていても売り主が1,000万円で良いと言えば取引成立です。

流石にこんな値引は納得することはありませんが・・・

他のサイトで値引のコツ云々が書いてありますが、要は相手がイエスというかどうかだけです。

注意点はあります。

  • 他に購入希望者(ライバル)がいる場合は、基本的に高い方が買える
  • 内覧時に売り主と会う場合は、できるだけ良い印象を与える

他に購入希望者がいるかどうかを聞く

契約前に、仲介不動産業者に他に契約希望者がいるかどうか聞いてみましょう。
いる場合は、大幅な値引きは難しいかもしれません。
他の購入希望者がいてもローン審査が通らなかったりして、話が流れてくる場合もあるので、言ってみれば時の運です。
購入希望者が他にいても値引きが可能かどうか聞いてみることは問題ないでしょう。

時期としては自分がローン審査が必要な場合はローン審査が通ってからした方が良いかもしれません。

私はローン審査前に値引き交渉したけど、売り主様が納得したため成立

内覧時に売り主と会う場合は悪い印象を持たれない方が良い

値引き交渉は、売り主が納得するかどうかです。

印象が悪くても値段さえ納得すれば契約してくれる人もいますが、内覧の時に嫌な印象を売り主が持ったらは値引どころか売りたくすらない。という人もいます。
そこでライバルがいるならそもそも購入の可能性が低くなります。
内覧時には、そのようなこともありうることを想定しながら内覧すると良いでしょう。

値引交渉の平均的な金額は?

値引の相場は知っておきたいですよね。

築20年までの戸建てなら平均15%程度

この割合はあくまで平均の数値なので条件に応じて当然上下します。

自分の場合は2380万円→2180万円で成立

再値引は相手の印象が悪くなると契約をそもそも断られることがあるので慎重に行う必要があります。

物件相場を確認する

値引に参考するのに近隣の相場を探しましょう。

不動産取引価格情報検索(国土交通省)

この他に、【スーモ】や【アットホーム】を見て近隣に類似物件が出ていないか、金額はいくらかを確認してもある程度参考になります。

物件を購入したら

安くお洒落なリフォームを目指しましょう!

せっかく中古住宅で費用を抑えたのに、リフォームしたら新築の方が安かったなんて方も結構みえます。

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