VOL.062　子供の未来・親亡き後（収入編-不労所得）

子どもの将来の収入について

過去の記事でも記載しましたが、子供の収入で最低限度の暮らしは何とかできるけど、ゆとり持った生活には少し不足気味だと感じます。

不労所得の検討

子供が働いて得る収入以外に、別の収入があると子供の生活に少しはゆとりができます。
いわゆる不労所得というものですね。最近流行っています。
自分の代で利益を出すと言うより子供の定期的な収入源となるものを想定しています。

それぞれメリットデメリットがある

不労所得にはメリットデメリットがあります。

不動産投資は、初期投資額と知識がなければハイリスク

株、FX、外貨預金なども運用側に知識が必要

ウェブサイトの広告料も安定した利益を得るまでには相当な手間と知識が必要

子供が運用することを想定する

自分が運用して利益を出すのではなく、親が亡くなった後に運用は子供又はそのサポートをする人間がすることを想定しています。
細かく運用が必要であったり運用自体が難しいものは除かれます。
そのため、株、FX、ウェブサイトの運営は親の死後は運用によって利益を出すのは大変かもしれません。

考えられるものは、自動販売機か家賃収入などが挙げられます。
自動販売機は年間利益はあっても5万円程度と雀の涙。
利益が見込めそうな土地があれば検討してもいいと思います。
家賃収入も不動産の修繕を定期的に行う必要もあるのでハードル決して低くはありません。しかし可能性はあります。
家賃収入について少し検討してみます。

家賃収入を得る方法

基本的に自分の親から家賃収入が得られそうな土地を相続できるのがベストです。
土地の購入費がかかりません。贈与税又は相続税は別途必要です。
相続ができても家賃収入の期待できない、地方の山、市街地でも建物を建てらない土地はむしろ相続しない方がいいかもしれませんね。
市街地であれば駐車場として賃貸すればある程度の収入は期待できるかもしれません。

相続する土地があると知った時から3年以内に相続登記をしないと最大10万円の罰金となります。
対策として国庫に帰属（国に渡す）ことも条件付きで可能です。しかし条件を満たす国庫帰属の可能な土地は全体の1％程度。かなり現段階では難しそうです。相続放棄も選択肢となるのでしょうが、管理責任は残るようです。

相続しない方が良いかもしれない土地

• 地方の山林
• 再建築不可の土地
• 共有名義の土地
• 上記土地で駐車場にしても借り手の付かない土地

土地は所有すると固定資産税と都市計画税が毎年かかります。持っているだけでお金がかかってしまします。

家賃収入の方法としては大まかに３種類

1. 今住んでいる土地の空き地や空き駐車場を貸す
2. 親の土地を相続して賃貸として運用する
3. 新たに不動産を購入して賃貸として運用する

1.住んでいる土地の空き地を運用する

空いた土地が無ければ不可能ですが、駐車場一台からスペース貸しができるサイトもあるため検討してもよいかもしれません。
大きな土地であれば分筆して土地を賃貸に出すことも可能です。
借り手がいそうな土地であることが必要になります。

2.親の土地、実家を相続してから賃貸として運用する

土地をいずれ売却にするにしろ、初めは賃貸として運用してみるのも良いかもしれません。
長期で賃貸運用する場合は、実家の耐震性、外壁、屋根、給湯器、台所の改修時に数百万円単位でコストがかかりますので計画的な運用が必要となります。これらの費用を考慮すると年間維持費はざっくり30万円から40万円程度かかります。
家賃が低い地域だと採算はとりにくくなります。

3.新たに不動産を購入して賃貸運用する

この選択肢を検討する方は多いのかもしれません。
しかし不労所得を考える方が多く、その中でも不動産賃貸を運用している方も増えている状況です。
つまりかなり多くのライバルがいるということです。
ライバルは多いのですが、日本の人口は減少し、賃貸収入も長期的に減少する可能性が高いです。郊外の土地は賃貸に回しても家賃が低いため、不動産購入費、初期の改修費、10年程度で外壁、設備関連の改修費を考慮すると運用利益は低くなりがちです。

また不動産投資を行う人は不動産賃貸経営に素人の方から詳しい人間まで様々です。
ただ、素人には良い土地は回ってきません。売る側にとって利益が大きくなりそうな物件を素人に回す意味がありません。

賃貸経営のリスク

市場に出回っている低価格帯の物件の多くが建物の劣化が激しかったり、そもそも土地を建てるのに問題があったりすることが多いのが実情です。

結論から言うと、建物所有者に責任が及ぶことがあります。

過去の判例を見ると

阪神大震災の判例で、3階建ての賃貸マンション（1964年築）の1階が潰れて、居住者の家族が死亡してしてしまった。建物は建築当時の構造基準を満たしておらず、マンションオーナーに1憶円以上の賠償命令が出ています。

１９９９年９月２０日　神戸地裁判決

その他に少し古い判例ですが通常予測できる地震の震度に耐えられるかどうかをポイントとしており、それを震度5としている判例があります。せめて新耐震基準とよばれる1981年6月1日以降の物件を検討するか耐震補強工事をすべきだと思います。
低価格帯の物件で検査済証はないことの方が多い。無くても自分で建物の耐震性を調査する能力があれば問題ないでしょうが、調査する知識は普通はありません。

実際、建築や不動産の知識が無い方で、低価格の物件の購入をしている方の多くはこの辺のリスクを無視しているか知らない方がほとんどかもしれません。

維持・管理費用

さらに建物の維持管理は戸建て住宅程度でも税金、修繕費、保険料をざっくり含めると年間で30万円～40万円程度かかります。ここに、管理会社に管理料を家賃の5％程度支払う必要があります。賃料が安ければ最悪赤字になっていることもあります。

それでも可能性はゼロではありません。
あくまで長期的に自分の子供の収入源の補助として考えている場合は検討の余地が十分あると言えるのではないかと考えています。
どちらにしろ不動産購入から検討される方は失敗リスクを下げるためにも相当勉強する必要があるかもしれません。

築古戸建ての賃貸リスクの記事はこちら